趨勢思潮，精彩回顧丨東原徐越吟：創(chuàng)新與整合，營造新社區(qū)體驗場景

趨勢思潮，精彩回顧丨東原徐越吟：創(chuàng)新與整合，營造新社區(qū)體驗場景
2022-01-20 15:28 來源： 設計本 瀏覽量：3832

理想之城，行業(yè)共建

每個人的心里，都有一座“理想之城”。近年來，伴隨著宏觀環(huán)境的急劇變化，以及市場趨勢、消費場景、用戶需求、生活方式的細化與升維，地產(chǎn)與設計行業(yè)從早期的野蠻生長，快進到“降本增效、體驗至上”的產(chǎn)品力時代。追溯與創(chuàng)新并舉，研發(fā)與創(chuàng)造共進，理論與實踐交鋒，首屆地產(chǎn)設計趨勢大會應運而生，致力于搭建一個地產(chǎn)設計領袖、設計領軍人物的交流平臺，推動城市人居環(huán)境營造上下游形成良性正循環(huán)的狀態(tài)。

12月9日，由DESIGN TRENDS 設計趨勢主辦，大道恒美品牌管理協(xié)辦的“2021設計趨勢大會”落地廣州設計周，場上大咖云集，星光熠熠，場下業(yè)內(nèi)人士齊聚，座無虛席。在開發(fā)商、設計方的甲乙立場對話中，在先鋒、前沿、縱深的思想碰撞中，這一地產(chǎn)與設計行業(yè)年度巔峰論壇圓滿落幕。

大會現(xiàn)場，東原集團西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級總監(jiān)徐越吟先生提出三個問題并進行解讀，將東原集團連接空間感受與情感體驗，打造有趣有愛的場景式社區(qū)范本的經(jīng)歷娓娓道來，從社區(qū)新體驗、定義主題式場景空間、延展社區(qū)空間與城市空間相融等角度，講述如何從運營的維度全盤綜合思考項目解決方案，以下是演講實錄。

徐越吟

《社區(qū)運營激活產(chǎn)品力》

徐越吟

東原集團西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級總監(jiān)

徐越吟先生擅于以兼容并濟的架構(gòu)思考問題，以用戶研究為基礎，打破建筑、室內(nèi)、藝術與文化壁壘，串聯(lián)有趣的生活方式，構(gòu)筑多元溫情的場景式社區(qū)范本，實現(xiàn)人們對品質(zhì)生活的豐富想象與美好向往。東原集團產(chǎn)品經(jīng)歷了數(shù)次迭代，從解決功能性居住問題，到提升生活品質(zhì)，再到如今的社區(qū)運營，東原集團已經(jīng)進入全新的產(chǎn)品時代，正試圖以架空層設計作為新的突破方向，做一名新社區(qū)運營模式的創(chuàng)新踐行者。代表作有瑞安重慶天地、東原·The Oval 一奧天地、東原·印長江、東原·印江濱等。

首先，感謝主辦方的邀請。第一屆設計趨勢大會的主題是“理想之城”，關于“理想之城在我心目中的模樣”，我有幾個問題問自己：第一，社區(qū)與城市界面的關系到底應該是什么模樣？第二，隨著城市進程越來越快，越來越成熟，城市核心區(qū)域住宅地塊越來越小的情況下，社區(qū)應該怎么做？第三，隨著市場變化、產(chǎn)品升級，營銷策略在傳統(tǒng)模式上如何轉(zhuǎn)變？

我認為每一個人都應該跳出自己的專業(yè)領域，從運營、經(jīng)營的維度全盤綜合思考產(chǎn)品。我希望能夠通過解答這些問題去實現(xiàn)社區(qū)與城市的“共生、共融”。作為地產(chǎn)開發(fā)商，我們首先需要具有洞察“變化”的能力，文化、歷史底蘊和新的生活方式都會影響人們居住需求的變化，只有在產(chǎn)品體驗感上持續(xù)展開思考，不斷創(chuàng)新，促成多元融合的有機形態(tài)，打造出融文化、體驗、情感于一體的空間，才能真正為居住者帶來愉悅和價值。

共生共融

讓社區(qū)成為城市的一部分

首先，我們希望社區(qū)與城市相融，讓社區(qū)成為城市的一部分，而不是割裂的。其次，我們希望通過設計體現(xiàn)出城市對社區(qū)和人的包容。在過去房地產(chǎn)高速發(fā)展的時代，我們很少做這樣的思考。我們最終的目標是讓人在社區(qū)中能感受到城市的包容。我們希望客戶在回家的時候，一步入社區(qū)，就能夠從繁忙的一天中抽身，獲得身心的全面放松。

東原是如何做到以上幾點的？

第一，從社區(qū)新體驗出發(fā)，定義主題式場景生活。我們通過深入研究城市核心區(qū)的產(chǎn)品特征、主題定位和與城市的關系來實現(xiàn)。

第二，從「新」出發(fā)，引領體驗式場景空間。我們會依據(jù)產(chǎn)品主題定位，打破界面、重組空間，讓社區(qū)內(nèi)部貫通，并與城市相融。

第三，X空間，實現(xiàn)功能、場景的復合利用。我們會依據(jù)產(chǎn)品特征、運營節(jié)點，實現(xiàn)空間的功能性互換。

第四，5+1體系，即建筑、結(jié)構(gòu)、機電、景觀、精裝5專業(yè)+營銷、成本、工程、運營多職能間的相互融合。

嘗試、探索

定義主題式場景生活

我們一直在思考如何定義主題式場景生活，如何讓客戶獲得更好、更深刻的體驗感，所以我們反復嘗試用多角度的綜合思維去定義趨勢，探索有別于常規(guī)的產(chǎn)品設計及解決方案。我們總結(jié)出一套策略，分別是產(chǎn)品不同定位不同，結(jié)合場地特性定制，規(guī)避不利因素界面，最大利用周邊景觀等等，但這所有的一切，由始至終都應該以人為本，即圍繞客戶的綜合體驗感為核心來設計產(chǎn)品。我們的產(chǎn)品愿景是：規(guī)劃具品相、場景塑品質(zhì)、產(chǎn)品定制化、精工立標桿。

舉個例子，我們曾在一個城市核心區(qū)的項目中，面臨場地狹長進深短、景觀空間有限、坡地高差大等問題，在著手設計這個產(chǎn)品時，我們有三個目標，即“消除產(chǎn)品劣勢、建立城市核心標桿、營造度假場景體驗感”。過程中反復推敲過多個方案，其中一套方案是封閉式社區(qū)、公建式大門，讓人感覺到割裂與孤傲。另外一套方案，同樣是封閉社區(qū)設計，采用了酒店式大門，讓人感受到的是排斥和壓迫。

那么如何讓社區(qū)更具有識別性？我自己用了“延展、舍棄、釋放”三個關鍵詞來回答，即延展社區(qū)空間至城市，還景城市界面；舍棄掉社區(qū)內(nèi)部的一部分功能空間，讓社區(qū)景觀滲透到城市當中，構(gòu)建融合的視覺體驗感；釋放社區(qū)內(nèi)部各個空間并整合起來，模糊空間的內(nèi)外界線，讓它成為會呼吸的社區(qū)。通過這些調(diào)整，我們可以看到有幾個關鍵的數(shù)據(jù)變化：第一，16米大門進深拓展成25米；第二，26米的大門寬度延伸至48米；第三，城市沿街面從48米擴展到了140米。

隨著城市核心區(qū)的土地資源越來越稀缺，地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的景觀場地、互動場地也越來越小，但我們始終認為，社區(qū)的存在很重要，它不僅是住宅產(chǎn)品的一部分，更重要的是建立人與人之間的真實連接、家與家之間的情感傳遞。因此我們將“架空層”打造成社區(qū)場景的一部分，給客戶提供真實使用的功能空間和情感交流的平臺。

我們從4、5年前開始深入研究架空層，發(fā)現(xiàn)當時市面上的架空層設計并沒有以客戶的真實需求及綜合體驗感作為出發(fā)點，使用頻率并不高。反復論證之后，我們做的第一件事是“打破邊界”。從前建筑師在做設計的時候，會在架空層邊界所有能加欄桿的地方都加上欄桿，如今我們要求把所有沒有安全防護要求的欄桿去掉，將室外景觀場景延伸到架空層里面，讓景觀、建筑、架空層形成完整的融合狀態(tài)。

我們將原本沿街的一部分架空層空間退讓給城市界面，通過梯田的形式從社區(qū)內(nèi)部延伸到城市當中，健身會所未來會交付給客戶并真實運營。樓棟大首層的理念，打破傳統(tǒng)的中軸大堂歸家，內(nèi)外景觀、動線串聯(lián), 形成景觀架空層歸家的獨特體驗。為什么說是大首層？因為沒有景觀、室內(nèi)、建筑、幕墻、結(jié)構(gòu)、機電的專業(yè)邊界，我們統(tǒng)一從客戶綜合體驗感來聯(lián)動工作，所有的設計動作都是按照客戶的使用場景來規(guī)劃。同時，我們不能忽視車庫歸家節(jié)點，我們需要梳理車庫電梯廳、車庫大堂、車道的關系，形成有昭示性、安全感的地下歸家動線。

產(chǎn)品力升級

“產(chǎn)品思維”完成社區(qū)營造

我們更進一步思考，既然有強烈體驗感的交付實景體驗區(qū)，為什么不能在其中銷售講解，以達到空間的復合利用？在T4大首層中，我們就植入了銷售功能，營銷同事在售房的時候可以很有底氣地告訴客戶，這個社區(qū)里面您所看到的就是未來可以真實使用的場景。

從設計到呈現(xiàn)，如何實現(xiàn)產(chǎn)品定義的愿景？我們堅持從客戶的綜合體驗感反推到各個專業(yè)和職能。在東原我們倡導“人人都是產(chǎn)品經(jīng)理”，沒有專業(yè)大小之分，也沒有職務高低之分。為了實現(xiàn)共同目標，我們倡導每一個人跨界統(tǒng)籌自己專業(yè)之外，但會影響產(chǎn)品綜合品質(zhì)的工作項，以形成體系內(nèi)的高度協(xié)同。

我們調(diào)整了對于設計的思考方式，即用“產(chǎn)品思維”完成社區(qū)營造?！爱a(chǎn)品思維”意味著設計的重點會從產(chǎn)品功能設計逐漸轉(zhuǎn)化至“產(chǎn)品體驗營造”上，著重研究并改善用戶的生活方式、空間感受與情感體驗，關注人與空間精神層面上的連接與互動。為此，我們通常會把自己假想為客戶，站在客戶的角度客觀地進行研究，在心理學層面這叫“換位思考”。

我對于品牌的理解來自于TO C端口，聆聽來自于他們最真實的反饋。給各位分享一個小故事，我在東原購買的一套住宅在今年出售，完成過戶后我沒有表明身份地問我的買家，周邊這么多開發(fā)商的房子，為什么選了這一套？他們對我說，對樓下的架空層和景觀特別的滿意。我聽到這個回答時比拿到什么獎都開心。這個過程，是一次用戶調(diào)查，讓我直接地了解到了客戶對東原產(chǎn)品的部分認知。

當經(jīng)濟、環(huán)境以及政策都趨于成熟的時候，產(chǎn)品將成為地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力。這意味著我們要更認真、扎實地做產(chǎn)品和品牌，以同理心關注用戶核心、真實的訴求，引領他們未來的生活方式。

最后我想用“探索設計趨勢，共建理想之城”作為我這次分享的總結(jié)。在客戶的綜合體驗感方面我們一直在努力探索，絕大多數(shù)客戶要用盡畢生積蓄才能購買得起一套住宅，我不希望他們在流完血和汗之后，在搬進這個社區(qū)之后還要流淚，所以我們一直堅定不移走在不斷帶給客戶更好的使用綜合體驗感的路上。而要達到這個目標，需要在場的人共同努力。

設計趨勢大會活動現(xiàn)場

這是一場絕無僅有的趨勢盛會，聚焦行業(yè)熱點、癢點與痛點，探求地產(chǎn)設計的時代價值。這場論壇，云集了全國TOP級地產(chǎn)開發(fā)商的核心領袖，演講嘉賓包括融創(chuàng)華中集團產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品中心總經(jīng)理羅黎勇先生、香港置地設計中心助理總經(jīng)理何曉先生、萬科集團長租公寓BU設計總監(jiān)黃婷女士、綠地江西區(qū)域管理總部技術管理中心總監(jiān)助理王鈞先生、東原集團西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級總監(jiān)徐越吟先生等行業(yè)佼佼者，從地產(chǎn)現(xiàn)狀與展望、城市規(guī)劃與更新、產(chǎn)品研發(fā)與實踐、社區(qū)運營與激活等多個維度，喚起行業(yè)思想的激蕩。

同時，本論壇也是中國極具影響力的設計領軍人物的舞臺，來自國內(nèi)一線的布魯盟設計創(chuàng)始人/創(chuàng)意總監(jiān)邦邦女士、ENJOYDESIGN創(chuàng)始人/設計總監(jiān)郭捷先生、美林設計機構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)辦人陳美君女士、納沃設計創(chuàng)始人/總設計師王超先生等知名設計師各抒己見，圍繞國際視野、藝術美學、產(chǎn)業(yè)鏈資源、IP創(chuàng)意、生活場景等角度做主題演講，交流設計趨勢，傳遞前瞻性思考。

活動現(xiàn)場，地產(chǎn)大咖、設計大咖、商業(yè)領域精英與學者專家朋友們齊聚一堂，共享思想的碰撞。此次活動受到以下嘉賓的大力支持：

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融創(chuàng) 華中集團產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品中心總經(jīng)理 / 武漢1890工業(yè)遺址研究院院長羅黎勇先生

香港置地設計中心助理總經(jīng)理何曉先生

萬科長租公寓BU 設計總監(jiān) 黃婷女士

綠地江西區(qū)域管理總部技術管理中心總監(jiān)助理王鈞先生

東原西南區(qū)域產(chǎn)品研發(fā)部室內(nèi)高級總監(jiān) 徐越吟先生

布魯盟設計創(chuàng)始人邦邦女士

美林設計機構(gòu) 聯(lián)合創(chuàng)辦人楊奕榮先生、陳美君女士

納沃設計創(chuàng)始人王超先生

ENJOYDESIGN 創(chuàng)始人郭捷先生

華中科技大學建筑與城市規(guī)劃學院教授、博士生導師、碩士生導師；法國巴黎城市規(guī)劃學院博士趙守諒先生